'가계부채 관리 방안' 주요 내용

 

오는 7월부터 전체 규제지역 6억원 초과 주택을 담보로 한 주택담보대출에 대해, 또 1억원 초과 신용대출에 대해 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제가 적용된다.

 

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금융위원회가 29일 발표한 가계대출 관리방안에 따르면 오는 7월부터 규제지역 내 6억원 초과 주택을 구매하려는 차주는 DSR 40% 규제를 적용해 은행 대출을 받게된다. 1억원이 넘는 신용대출에 대해서도 차주별 DSR 규제가 적용된다. 서울 아파트 중 약 83.5%, 경기도 아파트 중 약 33.4%에 해당하는 담보에 기반한 주택담보대출 차주 등이 차주단위 DSR이 적용되는 셈이 된다.

DSR은 모든 가계대출의 원리금(원금과 이자)을 연간 소득으로 나눈 값으로, 대출 심사 때 차주의 모든 대출에 대해 원리금 상환 부담을 계산하는 지표다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출과 카드론을 포함한 모든 금융권 대출 원리금 부담을 반영하는데 DSR의 차주 단위 적용은 앞으로 버는 만큼 돈을 빌리도록 하겠다는 뜻이다.

지금까지는 투기·과열지구 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 취급시, 연소득 8000만원 초과 차주가 총 신용대출 1억원 초과시에만 DSR 40% 규제를 적용해왔다. 규제가 은행별로 평균치(40%)에 맞춰져 있어 차주별로는 DSR 40%를 넘게 대출받는 경우도 있었다.

정부와 금융당국은 차주단위 DSR 규제 적용 대상을 점진적으로 확대한다는 방침이다. 내년 7월에는 전 규제지역 6억원 초과 주택 주담대 및 2억원 초과 신용대출과 병행해 총 대출액 2억원을 초과하는 대출에 대해서도 차주단위 DSR 규제가 적용된다. 전체 차주 중 약 243명(12.3%)이 적용을 받을 것으로 예상되고 있다. 또 2023년 7월에는 총 대출액이 1억원을 초과하는 대출로 차주단위 DSR 규제가 확대돼 전체 차주 중 약 568만명에 해당하는 28.8%가 규제 사정권 안에 들어간다.

다만 전세자금대출, 예·적금담보대출, 보험계약대출 등 소득 외 상환재원이 인정되거나 서민금융상품, 정부·지자체 협약대출, 자연재해 지역 등에 따른 긴급대출 등 정책적 필요성이 있는 경우 등에 대해서는 대출 신청시 차주단위 DSR 적용이 제외된다.

DSR 산정시 가급적 실제만기가 반영되도록 체계 정비
금융당국은 당장 오는 7월부터 DSR 산정시 가급적 실제 만기가 반영되도록 체계도 정비할 방침이다. 현재 일부 주담대(원리금분할상환)는 실제만기가 적용되는 반면, 신용대출은 일률적으로 만기 10년이 적용(특히, 1년마다 갱신되는 한도성 여신도 관행적으로 만기10년 적용)되고 있다. 현재 10년으로 획일 적용되는 신용대출 DSR 산정만기가 오는 7월부터 7년으로 낮아지고 내년 7월에는 5년으로 하향 조정된다. 신용대출 만기가 축소되면서 차주의 원리금 상환 부담은 더욱 커질 수 있다.

다만 차주단위 DSR 전면 시행시 소득파악이 어려운 차주의 경우 대출심사 자체가 어려워지는 상황이 발생하는 것을 막기 위해 다양하고 유연한 소득인정 방법을 확산·운용한다. 소득세 납부자료 등 증빙소득 외에 국민연금·건강보험료 납부자료 등을 통한 인정소득을 폭넓게 활용한다는 방침이다. 매출액·임대소득·금융소득 등 다양한 관련 자료와 새로운 기법을 활용한 소득추정방식의 지속적인 보완도 추진한다.

예컨대 다양한 소득인정 방법을 운용함에 따라 DSR 규제를 적용해 주택담보대출 등 다른 대출 없이 만기 10년, 이자율 3%의 신용대출을 받을 경우 월 50만원의 노령연금을 받는 은퇴자도 연금소득 연 600만원을 인정받아 최대 1800만원의 신용대출을 받을 수 있게된다. 매월 10만원씩 건강보험료를 납부 중인 휴폐업 사업자도 건강보험료 납부액이 인정소득으로 활용돼 약 1억원의 신용대출이 가능하다. 연간 1500만원씩 신용카드를 이용중인 전업주부도 신용카드 사용액을 활용해 연소득을 산정해 최대 9200만원의 신용대출을 받을 수 있다.

 

 

금융위원회가 29일 발표한 가계부채 관리대책은 오는 7월부터 총부채원리금상환비율(DSR)을 차주(돈을 빌리는 사람) 단위로 적용하는 내용이다. 과거에는 담보물의 가치 등을 기준으로 대출을 내줬다면 앞으로는 소득에 맞춰서만 대출을 해주겠다는 취지다. 궁금증을 문답으로 정리해봤다.

 

DSR은 어떻게 구하나
DSR은 원리금(원금+이자) 상환액이 연 소득에서 차지하는 비율이다. 연 소득이 5000만원인 사람이 매년 갚아야 할 원리금이 2500만원이라면 DSR은 50%로 계산된다. DSR은 원칙적으로는 모든 가계대출의 원리금을 더해 구한다. 다만 금융위는 소득 이외의 상환재원이 있는 대출은 제외했다. 전세자금대출이나 보험약관대출 등이 대표적이다.

매달 이자만 내는 신용대출 DSR은 이자만 원리금으로 계산되나
그렇지 않다. 신용대출은 산정 만기를 사용해 원리금을 구한다. 현재 신용대출의 산정 만기는 보통 10년으로 계산하는데, 이를 단계적으로 7년(21년 7월)→5년(22년 7월)→실제 만기(23년 7월)로 낮추게 된다. 예컨대 한도 5000만원의 마이너스 통장(금리 3%)은 현재는 대출 원리금으로 650만원으로 본다. 한도 5000만원을 산정 만기 10년으로 나눠 매년 원금 500만원을 갚는다고 보고, 여기에 연간 이자 150만원을 더한 액수다. 이런 방식으로 원리금을 구하면 21년 7월 864만2857만원(원금 714만2857원+이자 150만원)→22년 7월 1150만원(원금 1000만원+이자 150만원) 등이다. 상환해야 하는 원리금이 늘어난 만큼 신용대출 한도도 줄게 된다. 다만 분할상환 방식의 신용대출을 받으면 한도가 줄어드는 것을 막을 수 있다. 신용대출을 분기 또는 월마다 상환할 경우 산정 만기를 최장 10년까지 연장해준다.

주택담보대출 한도가 정말 줄어드나
소득에 따라 다르다. 연 소득이 5000만원인 A씨와 연 소득이 8000만원인 B씨가 주담대(원리금균등상환, 금리 연 2.5%, 만기 30년)를 받아 집값 9억원 짜리 아파트를 산다고 가정해보자. DSR 40%를 적용하면 주담대 한도는 A씨는 4억2200만원, B씨는 6억7500만원이다. 두 사람 모두 LTV(주택담보비율) 40% 규제가 적용되는 투기지역 주담대 한도(3억6000만원)보다 대출 한도가 늘어난다. 다만 실제 대출 과정에서는 LTV와 DSR 규제를 적용해 나온 대출 한도 중 작은 액수로 대출이 나오게 된다. 투기지역인 서울의 경우에는 두 사람 모두 3억6000만원만 대출받을 수 있다. 반면 LTV 50%가 적용되는 조정지역의 주담대 한도(4억5000만원)와 비교하면 A씨는 주담대 한도가 2800만원 줄어들고, B씨는 영향을 받지 않는다.

신용대출이 주담대 한도에 영향을 주나
"만기가 짧은 신용대출이 있을 경우 대출 한도는 줄어든다. A씨가 같은 조건에서 마이너스 통장(한도 3000만원, 금리 연 3%)를 이용해 서울 지역의 9억원 짜리 아파트를 산다면 대출 가능 금액은 3억6000만원에서 3억1800만원으로 줄어든다.

소득이 적은 청년층에 불리할 듯하다
소득이 적은 청년층 등에게는 미래의 소득으로 DSR을 산정하게 해준다. 대출 만기 내에 소득이 20% 이상 늘어날 것이 예상되는 차주의 경우 소득증가율을 반영한 장래소득으로 DSR을 산정한다. 현재 월 급여가 250만원인 만 24세 무주택 직장인 A씨는 DSR 산정 때 연봉이 3000만원에서 4131만원으로 오른다. 대출한도는 2억5000만원에서 3억4850만원으로 늘어난다. 연령이 낮고 대출 만기가 길수록 소득증가율을 많이 인정받는 구조로 설계됐다.

소득이 없는 전업주부는 대출이 불가능한가
신용카드, 적금납부액 등 다양한 방식으로 소득을 산정해 대출을 내주게 했다. 연간 1500만원씩 신용카드를 이용 중인 전업주부의 경우 연 소득 산정을 할 때 최근 1년간 개인 신용카드 소득공제 금액(1500만원)÷ 신용카드사용률(45.5%) X 90%로 구하게 된다. 이렇게 되면 소득 추정액은 3000만원이고, 1년간 총대출 원리금 1200만원 수준의 대출을 받을 수 있다. 10년 만기 신용대출(연이자 3%)은 9000만원까지 받을 수 있다.

 

 

출처

[가계부채 대책]7월부터 규제지역 6억원대 주택 주담대도 한도 축소

DSR 40% 적용하면…주담대 한도 축소? 신용대출 갚아야?