재건축 초과이익 환수제도 완화 주요 내용 | 1주택자 1억 → 1,500만 원

 

정부가 민간 재건축 사업의 최대 걸림돌로 꼽히는 '재건축 초과이익 환수제도'를 대폭 완화한다. 정부 구상대로 국회에서 관련 법 개정이 이뤄지면 재건축 단지 절반 가까이는 부담금이 면제될 걸로 예상된다.

 

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재건축 급한 정부, 합리화 방안 확정

국토교통부는 29일 이런 내용의 재건축부담금 합리화 방안을 발표했다. 지난달 발표한 새 정부 첫 주택공급(향후 5년간 270만 가구) 대책의 후속 조치다. 새 정부 정책은 대대적인 규제 완화로 민간 주도로 주택 공급을 늘리는 게 핵심인데, 이를 위해 앞서 예고한 대로 서울에서 새 아파트 공급을 가로막는 대표 규제로 꼽히는 재건축부담금 제도 완화 방안을 확정한 것이다. 정부는 서울에서 재건축·재개발로 24만 가구(전국 50만 가구)를 지을 예정인데, 이는 분당신도시의 2.5배 규모다.

 

재건축 초과이익 환수제도는 재건축 사업으로 조합이 얻는 이익이 3,000만 원을 넘으면 10~50%까지 부담금을 매기는 제도다. 노무현 정부 때인 2006년 도입됐고 2010~2012년 5곳(25억 원)에 실제 부담금이 부과된 적이 있지만, 이후 주택경기 침체 등을 이유로 법 적용이 두 차례나 유예돼 사실상 유명무실했다. 문재인 정부 때인 2018년 부활했고, 서울 강남권에선 올해 첫 부과를 앞두고 있다.

 

하지만 그간 집값은 폭등했는데 제도는 종전 기준 그대로다 보니 최근 수억 원에 이르는 부담금통지서를 받은 단지가 잇따랐고, "미실현 이익에 과도한 세금을 물린다"는 불만이 쏟아졌다.

면제 기준 1억 원으로 상향

자료=국토부

 

정부는 ①우선 재건축 초과이익 면제기준을 3,000만 원에서 1억 원으로 올린다. 현 제도는 재건축 기간 중 오른 집값에서 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 금액을 초과이익으로 본다. 가령 초과이익 1억 원이 발생하면 현 기준대로면 40% 부과율이 적용돼 부담금으로 4,000만 원가량을 내야 하는데, 면제 기준이 1억 원이 되면 한 푼도 안 내도 된다.

②면제금액 상향과 함께 부담금이 적게 산출되도록 부과 구간도 손질했다. 지금은 초과이익 구간을 5단계(3000만~1억1,000만 원)로 나누고 단계에 따라 10~50% 부과율을 차등 적용한다. 부과율은 그대로 두되 초과이익 구간을 '1억 원 이하~3억8,000만 원 초과'로 확대했다. 단계 구간도 기존 2,000만 원에서 7,000만 원으로 늘렸다. 이에 따라 초과이익 1억 원 이하까지는 부담금이 면제되고, 1억 원 초과~1억7,000만 원 이하는 10% 부과율이 적용된다.

③아울러 지금은 초과이익을 계산할 때 '추진위원회 구성 승인일~준공일'이 기준 시점인데, 정부는 시작 기준을 추진위 구성 다음 단계인 조합설립 인가일로 조정하기로 했다. 집값 산정 시기가 늦어지면 그만큼 집값 상승률이 낮아지는 효과를 볼 수 있다.

 

자료=국토부

 

④현재는 주택 보유 기간, 무주택자 여부에 상관없이 일률적으로 부담금을 매기는데, 1가구 1주택자에 대해선 보유기간이 6년 이상이면 10%, 10년 이상이면 최대 50%까지 부담금을 깎아주는 혜택을 주기로 했다. 1주택 고령자(만 60세 이상)는 담보 제공 조건으로 주택 처분시점(상속·양도 등)까지 부담금 납부를 미룰 수 있게 했다.

 

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부담금 통보된 84곳 중 38곳은 면제

자료=국토부

 

국토부 시뮬레이션 결과 올 7월 기준 예정 부담금이 통보된 곳은 84곳인데, 개선안을 적용받으면 38곳은 부담금이 면제되는 것으로 파악됐다. 특히 지방은 부과 단지 수가 32곳에서 11곳으로 65% 이상 감소하는 것으로 나타났고 경기·인천은 24곳→12곳, 서울은 28곳→23곳으로 각각 줄어들 것으로 추산됐다. 1억 원 이상 부과예정 단지 역시 19곳에서 5곳으로 줄었다.

 

여기에 1가구 1주택자는 보유 기간에 따라 추가 감면을 받는다. 가령 기존에 1억 원의 부담금통지서를 받은 이는 ①+②+③ 효과로 부담금이 바로 3,000만 원으로 줄어들고, 보유 기간(6~10년)에 따라 추가로 최대 50%까지 감면받는다. 만약 10년 보유했다면 3,000만 원의 절반인 1,500만 원(최종 감면율 85%)만 내면 된다.

 

다만 정부 구상대로 부담금이 줄어들기 위해선 '재건축초과이익 환수에 관한 법률'을 개정해야 한다. 정부는 내달 의원입법 형태로 개정안을 발의할 예정인데, 국회에서 야당의 협조를 구해야 하는 게 가장 큰 변수다. 이번 조치는 법 시행 후 부담금을 부과하는 단지부터 적용한다. 실제 고지서가 발송된 단지는 없기 때문에 현재 재건축을 추진 중인 단지는 모두 혜택을 볼 수 있다.

 

정부 정책이 긍정적이란 의견도 나오지만, 한편에선 여전히 환수 비율이 최대 50%에 달해 정비사업이 시급한 서울과 수도권에선 체감도가 미미할 수 있다는 지적도 나온다.

 

출처

재건축부담금 대폭 완화... 1주택자 1억→1,500만 원

연합뉴스 그래픽

뉴시스 그래픽뉴스