주택시장 침체로 집주인이 세입자에게 보증금을 제때 돌려주지 못하는 역전세와 관련해 집주인의 전세보증금 반환용 대출에 완화된 규제가 적용된 '역전세 반환대출'이 오는 27일부터 시행된다.
금융위원회는 7월 26일 이같은 내용을 담은 '역전세 반환대출 규제완화 시행 방안'을 발표했다.
앞서 정부가 하반기 경제정책 방향에 포함시킨 바 있는 이번 대책은 전세가격 하락으로 인해 전세금 반환이 늦어져 이사에 차질이 빚어지거나 전세금 미반환 우려로 인해 불안해하는 세입자들을 위해 전세보증금의 원활한 반환을 지원하는 조치다.
역전세난을 겪는 집주인이 개인 다주택자라면 전세보증금 반환 목적의 대출시 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대신 특례보금자리론 반환대출 수준인 총부채상환비율(DTI) 60%가 적용된다.
DTI는 주택담보대출 원리금 상환액 외 다른 대출은 이자상환액만 더해 한도를 계산하지만 DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 심사한다. 이에 따라 집주인이 대출받을 수 있는 한도가 늘어나게 된다.
집주인이 임대사업자일 경우 적용되는 부동산임대업 이자상환비율(RTI)은 규제지역에서 적용되던 1.25~1.50배가 1.00배로 완화된다. RTI는 임대업자의 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 비율을 의미하는데 이를 1배로 완화된다는 것은 사업자가 임대로 얻는 소득이 해당 부동산 대출에서 발생하는 이자비용보다 적지만 않고 같다면 대출을 내준다는 의미다.
이처럼 규제가 완화된 역전세 반환대출은 오는 27일부터 인터넷은행을 제외한 전 은행권에서 내년 7월31일까지 한시적으로 취급할 예정이다.
지원대상은 보증금 반환기일이 도래한 가운데 후속 세입자가 구해졌지만 신규 전세보증금이 기존 보증금보다 낮거나 아예 후속세입자를 구하지 못한 경우에 처한 집주인이다.
대출은 전세금 차액분 내 지원이 원칙이지만 후속 세입자를 구하지 못하거나 집주인이 직접 해당주택에 입주할 경우 전세금 전액을 대출받은 뒤 차액을 상환할 수 있다.
다만 후속 세입자를 구하지 못한 경우 1년 이내에 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 우선 상환한다는 약정을 맺어야 한다.
또 집주인이 기존 세입자 퇴거 후 직접 입주하려는 경우에도 전세보증금 반환 능력을 엄격히 확인하는 것을 전제로 대출이 나가며 대출실행 후 1개월 내에 입주하고 최소 2년 간 실거주해야 한다.
금융당국은 이번 대책이 역전세 문제를 해소하기 위해 전세금 차액분에 대해 한시적으로 대출규제를 완화하는 것인 만큼 해당 자금이 다른 용도에 쓰이지 않게 엄격히 관리한다는 방침이다.
이에 따라 지원대상이 되는 계약을 역전세 반환대출 규제완화 발표가 이뤄지기 전인 올해 7월3일 이전에 체결돼 내년 7월31일까지 만료되는 임대차 계약에 한정했다. 지원과정에서 집주인이 대출 외에 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 확인할 계획이다.
또 대출금을 현 세입자에게 직접 지급해 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외에 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리할 방침이다. 만일 세입자가 전세대출을 이용 중인 경우는 전세대출금은 해당 은행에 직접 입금하고 이를 제외한 금액을 현 세입자에게 입금할 계획이다.
아울러 역전세 반환대출 이용기간 동안에는 집주인의 신규주택 구입이 금지되며 주택 구입이 적발될 경우 대출금 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등 페널티를 부과한다.
금융당국은 집주인의 선순위 대출 확대로 인해 후속 세입자의 전세금 미반환 위험이 확대되지 않도록 대출규제 완화시 집주인이 후속 세입자 보호조치를 취하는 것을 전제로 할 방침이다.
이에 따라 역전세 반환대출의 규제 완화를 원하는 집주인은 우선 후속 세입자와 '전세금 반환보증 가입'을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 하며 은행은 해당 임대차계약서가 성실히 이행된다는 전제 하에 대출을 지원한다.
집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 하며 이같은 의무를 이행하지 않을 경우 대출금 전액 회수 등의 제재가 가해질 수 있다.
이와 함께 금융당국은 집주인의 후속 세입자 보호를 위해 새로운 보증보험 상품도 한시적으로 운영한다.
역전세 반환대출의 규제완화 대상이 되는 모든 주택의 후속 세입자가 자신의 전세금을 보호받을 수 있도록 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입하되 보증료는 집주인이 대납하는 상품을 이날부터 즉시 이용이 가능하다. 집주인이 직접 보증보험에 가입하는 상품도 8월 중에 출시할 예정이다.
출처
내일부터 집주인에 '역전세 반환대출' 시행…DSR 1년 완화
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