2023년 하반기 부동산 전망 | 부동산 전문가 5인의 주택가격 전망

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상승세 뚜렷하려면 거래량 더 붙어야
전셋값 보합세 이어질 듯
입지·가격 따라 분양 양극화 계속될 듯

 

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상승세 뚜렷하려면 거래량 더 붙어야

서울 아파트 가격이 4주째 상승세를 보이고 있고, 거래량도 3달 연속 3000여건에 이르고 있다. 정부가 서울 강남3구와 용산구를 제외한 전국 대부분 지역을 규제지역에서 해제하고 다주택자에 대한 대출규제를 완화하자 부동산 시장에 온기가 도는 모습이다.

 

지난해 말에서 올해 초 실거래가 기준 집값이 크게 내린 지역에서 급매물이 소화되는 과정에서 매수세가 붙고 가격이 올랐는데, 완연한 상승장에 접어들려면 거래량이 현재의 두 배 가량은 돼야 한다는 게 전문가들의 의견이다.

 

지난해 하반기 내내 1000건을 밑돌던 서울 아파트 거래량은 올 들어 1월 1416건, 2월 2458건, 3월 2984건, 4월 3187건, 5월 2956건(전날 기준)을 기록하고 있다. 아직 신고 기한이 약 2주 남은 것을 감안하면 전월 거래량은 넘길 수 있을 것으로 예측된다.

 

5월 기준 송파구(258건), 노원구(218건), 강남구(200건), 강동구(189건), 영등포구(166건), 성북구(165건), 강서구(150건) 등에서 거래가 많은 편이었다. 수요는 정주여건이 양호한 강남권 대단지, 실수요자들의 가격 접근이 용이한 중저가 아파트들을 중심으로 양분되고 있다.

 

이처럼 지난해에 비해 시장이 회복되고는 있지만 완벽하게 상승장에 진입했다고 보기는 어렵다고 전문가들은 진단한다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "서울 아파트 월 평균 거래량이 2006년~2022년 6040건, 글로벌 금융위기 직후인 2009년 한해 동안 6139건인 것에 비하면 올해는 거래가 많은 달을 기준으로 봐도 절반 정도"라며 "거래량은 수요자의 심리를 보여주는 지표로, 매수자들이 급매물만 관심을 가질 뿐 적극적으로 뛰어들지는 않는다는 방증"이라고 짚었다.

 

박 수석전문위원은 "높은 기준금리, 역전세난, 경기침체, 미미한 통화령(M2) 팽창, 소득대비 집값 고평가 등 여러 요인을 감안할 때 급반등을 하기는 녹록지 않다"며 "지금은 불안한 반등세"라고 평했다.

 

거래량이 더 늘며 집값이 오를 수 있을지에 대해서는 전문가들 사이에서도 의견이 갈린다.

 

고준석 제이에듀투자자문 대표는 "강남3구는 상승세로 완전히 돌아섰고, 온기는 서서히 퍼져 나갈 것"이라며 "월 거래량이 5000건은 돼야 한다. 추석을 전후로 서울과 수도권이 완전한 상승세를 보일 것 같다"고 내다봤다. 고 대표는 "흐름이 바뀔만한 변수는 금리인데, 경제 상황이 썩 좋은 편이 아니라 올리기는 쉽지 않을 것"이라고 덧붙였다.

 

급매물이 소진되면서 매수세가 줄어들 수 있다는 전망도 나온다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "연초에는 특례보금자리론의 영향이 있었고, 가격이 불과 몇 개월 전에 비해 수 억원 떨어지다보니 매수심리를 자극한 측면이 있다"며 "최근 호가가 다시 오르고 있는데, 가격 메리트가 사라지게 되면 다시 매수세가 줄어들면서 조금 더 바닥을 다지는 형태가 이어지지 않을까 생각한다"고 했다.

 

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 "외지인 매입 거래 비율이 줄었다는 것은 지금 나타나고 있는 실거래 반등이 투자 수요보다는 실수요에 가깝다고 볼 만한 부분"이라며 "투자 수요가 추가적으로 유입되지 않는 한 서울에서 반등 거래가 계속 이어질 것으로 보이지 않는다"고 진단했다. 우 팀장은 "총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 완화되긴 하겠지만 역전세 문제가 불안 요소로 작용할 수 있다"며 "지방 건설사를 중심으로 프로젝트파이낸싱(PF) 문제도 있어서 추세적으로 상승할 가능성은 높지 않다"고 평가했다.

 

지역간, 단지별 양극화가 심화될 것으로 보는 의견도 있다. 서진형 경인여대 교수는 "매도세와 매수세 간 힘겨루기가 이어지며 좀 더 바닥을 다지다가 내년 상반기에야 상승기에 진입할 것"이라며 "서울과 지방 간 양극화는 심화될 것이고, 분양시장도 입지조건이 좋거나 분양가가 저렴한 단지 위주로만 로또청약이 이어지고 그렇지 않으면 미분양 가능성이 있다"고 했다. 박 수석전문위원도 "지방은 여전히 하락세를 보이고 있어 지역별 편차가 큰 상황"이라며 "주택시장이 지역 동조화보다는 각개전투 양상으로 펼쳐질 것"이라고 점쳤다.

 

전문가들은 실수요자의 내집 마련에 대해서도 조언했다. 서 교수는 "어느 정도 자금이 축적됐다면 직주근접이 가능한 주거를 마련해 삶의 질을 개선시키는 데 초점을 맞추고, 자금이 부족하다면 공공분양을 노리는 것이 좋다"고 말했다. 고 대표는 "서울 내 주택을 살 수 있으면 좋지만, 안 된다면 3기 신도시 분양도 고려할 만 하다"며 "공공분양은 자격을 갖추기가 쉽지 않은 만큼 정부가 소득한도를 늘려줄 필요가 있겠다"고 제언했다.

 

 

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전셋값 보합세 이어질 듯 | 역전세·금리·입주물량 '변수'

올해 상반기 전세 시장은 정부의 부동산 규제 완화와 시중금리 인하 등으로 수요가 늘면서 가격 하락 폭이 줄어드는 흐름을 보였다.

 

다만, 전세 사기·역전세 우려가 크거나 입주 물량이 많았던 일부 지역에서는 전셋값이 고점 대비 10% 이상 떨어지기도 했다.

 

전문가들은 하반기에도 전셋값 낙폭이 둔화되면서 약보합세를 이어갈 것으로 전망했다. 하반기 전세시장 주요 변수로는 역전세 심화 가능성과 입주 물량, 금리 변동 등이 꼽혔다.

넉 달 연속 전셋값 하락 폭 축소 | -5.62%

18일 KB부동산에 따르면 올해 1월부터 5월까지 전국 종합(아파트·단독·연립) 전세가격은 -5.62% 변동률을 보였다.

 

권역별로는 수도권 전셋값이 -7.41%로 낙폭이 가장 컸고, 이어 5개 광역시 -4.96%, 기타 지방 -2.87% 순으로 떨어졌다.

 

다만 모든 권역에서 전셋값 하락 폭이 축소되는 흐름을 보였다. 전국 전세가격은 1월 -1.98% 변동률에서 2월 -1.45%, 3월 -0.93%, 4월 -0.71%, 5월 -0.54% 등으로 넉 달 연속 낙폭을 줄였다.

 

수도권 전셋값도 1월에는 2.81% 떨어지며 역대급 하락 폭을 기록했지만, 2월 -2.01, 3월 -1.15%, 4월 -0.86%, 5월 -0.59% 등으로 축소됐다.

전세 사기 속출 | 전셋값 하락에 역전세난 심화

상반기 전세 시장의 가장 큰 이슈는 전세 사기와 전셋값 하락에 따른 역전세난 심화였다.

 

지난해 말부터 빌라와 오피스텔 등을 중심으로 전세 사기가 속출했다. 이에 정치권은 전세 사기 피해자를 돕고, 전세 사기를 예방하기 위해 '전세 사기 특별법(전세 사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법)'을 마련했다.

 

전셋값이 급락하면서 기존 세입자에게 전세보증금을 제때 돌려주지 못하는 '역전세난'도 심화됐다.

 

부동산R1114에 따르면 올해 상반기 전세 계약을 맺은 서울 아파트의 54%는 2년 전보다 전셋값이 하락한 역전세인 것으로 나타났다.

하반기 전셋값 약보합 전망 | 금리·입주 물량 등 변수

전문가들은 하반기 전세시장 주요 변수로 역전세난과 입주 물량, 금리 변동 상황 등을 꼽았다.

 

전세가격은 상반기와 마찬가지로 하락 폭이 둔화되면서 보합세를 보이겠지만 입주 물량이 많거나 역전세 우려가 큰 지역에서는 하락세가 이어질 것이란 전망이다.

 

여경희 부동산R114 수석연구원은 "아파트의 경우 전세가율이 낮고, 역전세 우려도 비아파트 유형보다는 덜 하다"라며 "최근 들어서는 시중금리 인하로 상급지로 갈아타려는 수요도 있기 때문에 역전세 가능성과 입주 여파가 있는 지역을 제외하고는 수요가 꾸준히 있을 것으로 보인다"고 말했다.

 

이어 "하반기 아파트 전세가격은 약보합세가 이어질 것"이라며 "빌라 등 비아파트 유형에서는 월세 비중이 더 높아질 수도 있을 것 같다"고 말했다.

 

김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 "올해 입주 물량이 많은 지역은 전셋값 하락세가 이어질 수 있겠지만 전반적으로는 보합으로 갈 것 같다"고 말했다.

 

또 "금리가 어느 정도 안정이 됐지만 앞으로의 금리 상황도 지켜봐야 할 것"이라며 "하반기에는 전세 사기나 역전세 이슈가 안정화될지 여부 등도 변수가 될 전망"이라고 밝혔다.

 

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입지·가격 따라 분양 양극화 계속될 듯 | 미분양은 지방만

올해 하반기에도 서울 및 수도권과 지방 분양시장 간 경쟁률 차이가 계속될 것이라는 전망이 나오고 있다.

 

19일 한국부동산원 청약홈에 따르면 서울에서는 부동산 규제 완화 후 청약을 접수한 단지 중 '엘리프 미아역 1·2단지'를 제외한 모든 단지가 1순위 마감에 성공했다.

 

1순위 청약경쟁률이 가장 높은 아파트 단지는 서울 서대문구 DMC 가재울 아이파크로 82.2대1을 기록했으며, 서울 은평구 새절역 두산위브트레지움이 78.9대1로 그 뒤를 이었다. 경기에서는 파주시 운정자이시그니처 경쟁률이 64.3대1을 기록했고, 광주 상무 센트럴자이도 11.2대1의 경쟁률을 보였다.

 

반면 지방에서는 입지나 분양가 경쟁력이 있는 일부 단지를 제외하고는 여전히 미달이 속출하고 있다. 최근 경남 밀양시에 공급된 수에르떼밀양은 아무도 청약을 신청하지 않아 경쟁률 0대 1로 청약미달률 100%을 기록했다.

 

또 충남 천안 백석 센트레빌 파크디션은 총 347가구 모집 결과, 164명 신청에 그쳤고, 울산 문수로 롯데캐슬 그랑파르크 역시 187가구 모집에 39명만 청약을 접수하면서 대거 미달됐다.

 

이처럼 분양 시장 양극화가 심화하자 시공사들은 미분양이 우려되는 지방소재 아파트 단지를 중심으로 분양을 미루고 있다.

 

부동산 정보제공업체 리얼투데이에 따르면 2023년 1월부터 6월까지(16일 기준) 전국에 공급된 아파트 민간분양(특별+일반공급) 물량은 4만2623건으로 지난해 하반기(12만2879건) 대비 약 65% 감소했다.

 

특히 대전광역시와 세종특별시는 올해 상반기 분양 물량이 전무했고, 울산광역시(4504가구→193가구), 전라남도(4272가구→72가구) 등 지역에서도 분양이 급감한 것으로 나타났다.

전문가들 "올해 하반기에도 분양시장 양극화 계속…분양가 상승 계속"

전문가들은 올해 하반기 분양시장 역시 이러한 양극화가 계속될 것이라고 보고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "분양상품의 상품성은 입지와 가격이 결과를 좌우하기에 분양시장의 양극화는 당분간 지속적으로 이어질 것이다. 적어도 올해와 내년까지는 지속될 것"이라며 "서울지역은 공급 물량 자체는 크지 않지만 주요 지역을 중심으로 분양이 호조를 보이고 있는 반면, 수도권은 서울보다, 지방은 그보다 더 취약하다"고 설명했다.

 

김웅식 리얼투데이 리서치연구원은 "양극화 현상은 하반기에도 크게 나아질 거 같지는 않다. 인구의 감소로 지방소도시는 소멸될 것으로 예측되는 마당에 당연한 수순으로 보인다"며 "다만 아직 인구가 탄탄한 수도권, 산업단지나 일자리가 많은 지방 도시, 교통 호재나 수도권 접근성이 편리한 지방은 하반기에 살아날 수 있을 것 같다"고 전망했다.

 

고준석 제이에듀투자자문 대표는 "하반기에도 양극화는 심해질 것 같다. 서울은 당연히 분양이 잘 될 것이고, 수도권 중 서울 진입 요건 및 광역 교통망이 제대로 갖춰진 신도시들도 서울 못지 않게 경쟁률이 높아질 것"이라며 "다만 지방은 미분양이 더 쌓이게 될 것"이라고 말했다.

 

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "현재 지방 등 일부 지역은 청약이 미달되거나 미분양 증가로 분양 시기를 조절하는 양극화된 모습을 보이고 있다"면서 "서울과 부산 등의 핵심지에서의 가성비 높은 물건(급매물, 신축 분양 등)에 대한 선점 경쟁은 앞으로도 치열하게 전개될 전망"이라고 분석했다.

 

내년 총선을 앞두고 정부의 추가 규제 완화에 따라 공급이 다시 확대될 가능성도 제기된다. 김 연구원은 "하반기에도 건설사들은 눈치 싸움을 하면서 여전히 공급에 나설 것으로 보인다"며 "내년 4월에 총선을 앞두고 있어 하반기에 추가로 규제 완화 정책이 나온다면 공급이 활발해질 수 있을 거 같다"고 전망했다.

 

전문가들은 지난 4월 기준 7만1365가구를 기록하고 있는 미분양 주택에 대해서는 서울 및 수도권 지역을 위주로 해소가 되고 있다면서도 지방 내 적체 물량이 해소되지 않으면 추후 시공사들의 신규 공급에도 문제가 생길 수 있다고 설명한다.

 

이 연구위원은 "전국 미분양물량이 소폭 증감하는 것은 개별 분양주택의 상품성에 따른 실수요가 원인이기 때문에 소폭변동에 크게 의미를 부여할 필요가 없다"며 "하반기에도 미분양이 크게 감소할 여지는 크지 않으나 이것은 전국 단위의 얘기일 뿐 주택수요가 여전히 충분한 서울 같은 곳은 상황이 다를 것이다. 당장 노량진 수방사 부지 공공분양만 봐도 바로 완판이 될 상황"이라고 설명했다.

 

고 대표 역시 "미분양은 전국적으로 보면 많지만 서울은 아파텔이나 나홀로아파트 등 1000건 내외 밖에 남지 않았고 수도권도 6000여건 정도로 많이 해소가 되고 있다"며 "다만 지방은 미분양 리스크가 남아있어 우려가 되는 상황이다. 미분양 물량이 해소되지 않으면 자금융통에도 문제가 생기기 때문에 (시공사도) 신규 사업을 하기가 굉장히 곤란해질 것"이라고 전했다.

 

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출처

"상승세 뚜렷하려면 거래량 더 붙어야"[하반기 부동산 전망]①

전셋값 보합세 이어질 듯…역전세·금리·입주물량 '변수'[하반기 부동산 전망]②

"입지·가격 따라 분양 양극화 계속될 듯…미분양은 지방만"[하반기 부동산 전망]③