2022년 3분기 청약 경쟁률 지역별 비교 | 서울 2.49:1, 경기 2.19:1 (리얼투데이, 뉴시스 의뢰)

 

아파트 분양시장이 엄동설한 한파를 맞고 있다. 기존 주택매매 시장이 급격히 악화된 데다 대출 금리가 가파르게 오르자 작년 '분양만 하면 완판(完販)'으로 통하던 서울을 비롯해 경기와 인천 1순위 청약 경쟁률이 일제히 한 자릿수로 급락했다. 대구와 울산은 분양단지마다 무더기 미달 사태가 반복되고 있고, 수도권에서도 미달 단지가 점점 늘어나며 전국적으로 미분양 물량이 쌓여가는 중이다.

 

 

10월 22일 뉴시스가 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 의뢰해 받은 '청약 경쟁률 지역별 비교' 통계에 따르면 올해 3분기(7~9월) 수도권에서 공급된 분양 단지의 1순위 6938가구 모집에 2만4047명이 신청해 평균 경쟁률 3.5대 1을 기록했다.

 

이는 작년 3분기 1만49가구 모집에 35만9038명이 신청해 30.9대 1을 기록한 것에 비해 10분의 1수준으로 급락한 것이다.

 

같은 기간 서울 경쟁률은 231.2대 1에서 2.5대 1로 추락했고, 경기도의 경우에도 22.2대 1에서 2.2대 1로 떨어졌다. 인천 역시 30.9대 1에서 8.0대 1로 떨어졌다.

 

올해 서울에서 분양한 단지들 대부분 분양 성적표가 부진하다. 최초 분양 당시 두 자릿수의 경쟁률을 기록했다 하더라도 청약 당첨을 포기하는 사람이 많아 줄줄이 미분양으로 이어졌다.

 

한화건설이 지난 3월 서울 강북구 미아동에서 분양한 '한화 포레나 미아'는 최초 청약 경쟁률이 10.7대 1이었지만 미계약 물량이 속출했고, 7개월이 지난 현재까지 미분양 물량이 남아있다.

 

천왕역 모아엘가 트레뷰, 신독산 솔리힐 뉴포레, 창동 다우아트리체, 칸타빌 수유팰리스 등도 미분양 물량이 남아 무순위 청약을 이어가고 있다.

 

지방 광역시는 사정은 더 좋지 않다. 수년째 주택시장 침체를 겪고 있는 대구의 경우 올해 3분기 청약 경쟁률은 1대 1에도 못 미치는 0.37대 1을 기록했다.

 

최근 상황만 놓고 보면 울산이 더 심각하다. 같은 기간 울산에서 분양한 단지들은 1528가구 모집에 296명이 신청하는 데 그쳐 평균 경쟁률이 0.19대 1의 참담한 성적표를 냈다.

 

대전(9.9대1→4.9대1)과 광주(21.2대1→2.9대1)도 작년에 비해 경쟁률이 크게 낮아졌다. 부산만 유일하게 12.7대 1로 두 자릿수 경쟁률을 보였지만 지난해 60.1대 1에 비해서는 크게 줄어든 모습이다.

 

청약 시장이 급속히 냉각된 이유는 집값이 조정 받으면서 청약을 통해 얻을 수 있는 시세차익이 크게 줄어들었기 때문이다. 게다가 대출 금리가 올라 자금 마련에 어려움이 생긴 예비 청약자들이 선뜻 청약 나서지 못하는 것이다.

 

집값 급등기에는 지역 구분 없이 수요자들이 몰렸지만 집값이 본격적인 하락기에 들어서자 수요자들이 이제는 분양가와 입지, 단지 규모 등을 꼼꼼히 따지는 현상이 두드러지며 완판에 실패하는 단지가 속출하고 있다.

 

미분양 물량도 급증하고 있다. 전국의 미분양 주택은 지난해 말 1만7710가구에서 올해 8월 3만2722가구로 85% 늘었다. 특히 수도권 미분양은 같은 기간 1509가구에서 5012가구로 3배 이상 급증했다. 집값 하락세가 가파른 대구의 경우엔 1977가구에서 8301가구로 4배 이상 폭증했다.

 

전문가들은 추가 금리 인상과 집값 하락세가 이어지면 청약시장 침체도 당분간 지속될 것으로 본다. 다만 '옥석가리기' 현상이 뚜렷해지면서 입지나 브랜드, 분양가에 따라 단지별 흥행에 차이가 생길 것으로 분석하고 있다.

 

특히 서울에서는 연말과 내년 초에 예정된 대규모 단지의 청약 성적표에 주목하고 있다. 청약 흥행 여부에 따라 향후 시장 흐름이 크게 바뀔 수 있기 때문이다.

 

서울에선 올 연말께 중랑구 중화1구역(1055가구)과 성북구 장위4구역(2840가구) 등의 청약이 진행될 예정이다. 다만 분양가가 전용면적 84㎡ 기준으로 9억원 초중반으로 책정됐다는 점에서 흥행에 성공할지를 두고 관심이 쏠리고 있다.

 

여경희 부동산R114 수석연구원은 "집값 조정국면 속에 청약 수요도 위축된 상태라서 분양이 나오기만 하면 높은 경쟁률을 보인 작년 분위기와는 다를 것"이라며 "철저히 분양가 수준에 따라 단지 흥행 여부가 갈릴 것"이라고 설명했다.

 

청약 시장에 대한 수요 감소는 통장 가입자 수치 변화로도 확인된다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 9월 말 기준 전국 주택청약종합저축 전체 가입자 수는 2696만9838명이다. 전달 2700만3542명에 비해 3만3704명 줄었다. 3개월 연속 감소세다. 굳이 청약통장을 쓰지 않고도 기존 주택시장을 통해 내집 마련을 할 수 있는 방법이 생겼기 때문이다.

 

분양시장 전망도 암울하다. 주택산업연구원에 따르면 수도권 아파트 분양전망지수는 49.4에서 43.4로 6.0포인트 떨어졌다. 서울(53.7)과 경기(38.5)는 지난달 대비 각각 5.3포인트, 15.0포인트 급감했다. 특히 울산(26.7)과 대구(26.9)는 분양전망지수가 30미만으로 떨어졌다.

 

수년간 아파트값 급등으로 경계 심리가 커졌고 계속되는 금리 인상으로 가계 부담감이 증가하면서 분양시장 침체 분위기가 계속될 것이란 전망이 지배적이다. 물가가 안정되고 금리인상 기조가 바뀔 때까지는 이러한 흐름이 이어질 것이란 분석도 나온다.

 

김웅식 리얼투데이 연구원은 "올해 초부터 아파트값이 하락하고 기준금리 급등으로 대출 이자 상환 부담이 커지면서 청약 시장 분위기가 얼어붙으면서 전국적으로 작년에 비해 1순위 경쟁률이 크게 하락했다"며 "지방의 경우 규제지역 해제 발표에 따라 대출·세제·청약 등에서 진입 장벽이 낮아졌지만 금리 인상 등으로 냉랭한 분위기가 이어지는 모습"이라고 설명했다.

이 와중에 무풍지대도…경쟁률 두 자릿수 '선방'

전국적으로 분양시장이 침체되면서 미분양이 속출하고 있는 가운데, 강원 원주와 경남 창원 등 일부 지방은 오히려 지난해보다 경쟁률이 더 오르고 있는 것으로 나타났다.

 

 

강원 원주시는 지난해 3분기 1001가구 모집에 7160명이 청약을 신청해 7.15대 1의 경쟁률을 보였다. 올해 3분기에는 2378가구 공급에 3만5095명이 통장을 쓰면서 14.76대 1로 경쟁률이 약 2배 올랐다.

 

또 경남 창원시는 지난해 3분기 당시에도 760가구 공급에 2만6220명이 도전하면서 34.5대 1이라는 높은 경쟁률을 보였다. 올해는 294가구 모집에 1만4208명이 청약해(48.33대 1) 경쟁률이 더 높아졌다.

 

경남 거창군은 지난해 3분기만 해도 92가구 모집에 37명밖에 신청하지 않으면서 0.4대 1로 미달을 기록했지만, 올해 3분기엔 294가구 공급에 3111명이 몰리면서 10.58대 1로 두 자릿수 경쟁률을 보였다. 전남 무안군은 지난해 3분기 421가구에 1740개의 통장이 모여 경쟁률 4.13대 1을 기록했으나 올 3분기 637가구 모집에 5673명이 신청하면서(8.91대 1) 경쟁률이 약 두 배 늘었다.

 

이는 같은 기간 ▲서울(231.23대 1→2.49대 1) ▲경기(22.17대 1→2.19대 1) ▲인천(30.92대 1→7.97대 1) ▲부산(60.08대 1→12.69대 1) ▲대구(1.86대 1 →0.37대 1) ▲광주(21.25대 1→2.89대 1) ▲대전(9.95대 1→4.91대 1) ▲울산(9.23대 1→0.19대 1) 등 전국 주요 광역시의 청약 경쟁률이 사실상 '폭락'한 것과는 매우 다른 양상이다.

 

실제 해당 단지들은 아파트 단지별 분양 실적도 좋은 편이다. 지난 7월 분양에 나선 원주시 무실동 '제일풍경채 원주 무실'은 1순위 청약에서 823가구 모집에 2만8873명이 통장을 사용해 평균 35.08대 1의 경쟁률을 기록했다.

 

이달 중순 청약을 마친 창원시 '창원 롯데캐슬 하버팰리스'는 376가구 모집에 8026명이 몰려 평균 21.35대 1의 양호한 성적을 받았다. 지난 8월 청약을 진행한 '창원 자이 시그니처' 역시 215가구 공급에 5888명이 신청해 27.39대 1이라는 경쟁률을 기록하기도 했다.

 

전문가들은 이러한 지역들의 경우 다른 지역 대비 새 아파트 공급이 적고 최근 몇 년간 집값도 비교적 덜 올라 실수요층이 탄탄하고 가격 하방 압력도 작다고 분석하고 있다.

 

김웅식 리얼투데이 연구원은 "원주는 기업도시 등으로 일자리와 인구가 동시에 늘고 있는 곳으로 꾸준한 수요가 있는 지역이다"라며 "여기에 이번 지방 규제가 해제가 되기 전까지, 비규제지역이었던 것과 강원권임에도 수도권 접근성이 편리한 것이 장점으로 꼽히고 있다"고 분석했다.

 

이어 "실제로 최근 분양한 6개 단지가 모두 1순위에서 마감하는 등 타 지역에 비해 비교적 하락폭이 적은 것 같다"며 "다만 한참 상승기였던 2021년 4분기 경쟁률이 89대 1을 기록한 이후 꾸준히 내려오는 추세긴 하다"라고 설명했다.

 

권일 부동산인포 리서치팀장은 "부동산 시장 관망세가 길어진다고 해도 공급이 부족한 지역은 신규 분양을 기다리는 주택수요가 많다"며 "향후 시장이 회복되면 신축 아파트 위주로 시세차익도 기대할 수 있기 때문에 연내 알짜 단지 분양에는 실수요자들이 관심을 가질 것"이라고 말했다.

"관리비 내드려요"…건설사, 눈물겨운 미분양 털어내기

건설사들이 연내 미분양 주택을 털어내기 위해 안간힘을 쏟고 있다. 잇따른 금리 인상과 대출 규제 강화 여파로 신규 분양시장에 꽁꽁 얼어붙으면서 건설사들은 분양가를 낮추거나 분양가 원금보장제, 이자 대납, 관리비 지원 등 특별 계약조건을 내걸고 미분양 물량을 줄이기 위해 파격조건을 내세우고 있다.

 

특히 올해 연말까지 추가 금리 인상이 예상되고, 실물 경기 위축에 따른 부동산 시장의 침체가 장기화할 것이란 전망이 나오면서 연내 미분양 해소를 위해 앞다퉈 혜택을 제공하고 있다.

 

전국의 미분양 주택은 증가세다. 또 악성 미분양으로 불리는 '준공 후 미분양' 물량도 늘었다. 국토교통부 등에 따르면 지난 8월 말 기준 전국의 미분양 주택은 총 3만2722가구로, 지난해 말(1만7710가구) 대비 85.8% 증가했다. 같은 기간 서울·인천·경기 등 수도권 미분양 주택은 1509가구에서 5012가구로 3배 넘게 늘었고, 지방은 2만7710가구로, 1만 가구나 증가했다.

 

악성으로 불리는 준공 후 미분양도 7330가구에 달했다. 서울의 준공 후 미분양은 188가구로, 한 달 새 24.5% 증가했고, 경기·인천 등 수도권은 2.5% 증가한 1042가구로 집계됐다.

 

청약 경쟁률도 뚝 떨어졌다. 부동산R114에 따르면 올해(1~8월) 전국 아파트 평균 청약경쟁률은 10.41대 1로, 지난해 19.79대 1과 비교해 큰 폭으로 하락했다. 1순위 경쟁률도 지난해 19.32대 1에서 올해 10.06대 1로 떨어졌다.

 

지난해 역대급 세 자릿수 청약경쟁률을 기록했던 서울과 수도권 청약경쟁률도 하락했다. 서울은 지난해 청약경쟁률이 164.13대 1로 세 자릿수를 기록했으나, 올해는 29.84대 1로 하락했다. 경기는 같은 기간 28.65대 1에서 8.58대 1로, 인천은 20.26대 1에서 19.48대 1로 각각 떨어졌다.

 

이에 따라 분양가를 할인하거나 대출 이자 지원을 시행하고, 관리비까지 대신 내주는 단지들이 속속 등장하고 있다.

 

강원 원주시 관설동 일대에서 분양하는 '힐스테이트 원주 레스티지'는 청약자들을 대상으로 중도금을 전액 무이자 대출을 지원하고 있다. 또 대구 서구 '힐스테이트 서대구역 센트럴'은 평형에 관계없이 중도금 60% 무이자 혜택과 2차 계약금의 대출 이자를 지원하기로 했다. 금리는 약 5%로 계산해 분기별로 나눠 계약자에게 지급할 방침이다.

 

또 관리비를 대신 내주는 단지도 있다. 강북구 수유동 강북종합시장 재정비사업을 통해 공급된 후분양 아파트 칸타빌 수유 팰리스는 입주자들의 관리비를 대신 내주기로 했다. 이 단지는 최초 분양 당시 216가구 중 90% 이상인 195가구가 미분양됐다. 해당 단지는 분양가 상한제의 적용을 받지 않아 고분양가 논란을 빚었다. 3.3㎡당 3249만원으로, 주변 평균시세(2440만원)보다도 30%가량 비쌌다. 현재 26가구 남은 이 단지는 지난달 말 여섯 번째 무순위 청약에 나섰고, 현재 최초 분양가에서 최대 15%까지 분양가를 낮췄다.

 

건설업계는 연내 미분양 물량을 털지 못하면 장기 미분양을 남을 가능성이 크다고 입을 모았다. 중견 건설사 관계자는 “연내 금리가 또 오르면 부동산 시장의 침체가 더욱 심화할 수 있기 때문에 시장이 더 나빠지게 돼 남은 미분양 물량을 털어야 한다”며 “분양가를 낮추거나 다른 혜택을 통해서 미분양을 해소하고 자금 흐름을 원활하게 하는 것이 더욱 중요하다”고 전했다.

 

전문가들은 분양시장의 양극화 현상이 갈수록 뚜렷해질 것으로 내다봤다.

 

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "잇단 금리 인상으로 금융 부담이 커지면서 주택 매수세가 위축됐고, 이에 따라 분양시장도 꽁꽁 얼어붙고 있다"며 "서울과 수도권 지역이라도 분양가와 입지 여건 등에 따라 분양 성적이 달라질 수 있다"고 설명했다.

 

권 교수는 "주택 매수심리가 위축되면서 분양시장에선 옥석가리기가 더욱 뚜렷해지고, 실수요자 위주로 시장이 재편될 것"이라며 "나홀로 단지나 상대적으로 입지 여건 등이 좋지 않은 아파트 단지에서 미분양과 무순위 청약이 나올 가능성이 크다"고 덧붙였다.

 

 

출처

[청약 한파①] 수도권 경쟁률, 10분의 1 토막…울산·대구 심각

[청약 한파②] 이 와중에 무풍지대도…경쟁률 두 자릿수 '선방'

[청약 한파③] "관리비 내드려요"…건설사, 눈물겨운 미분양 털어내기