내년 1월부터 임대인이 세금 체납정보를 숨기고 임대차 계약을 하거나 임차인의 동의 없이 관리비를 올리는 등 임대차 계약 시 빚어지는 임대인의 갑질 관행이 근절된다. 임차인이 계약 후 전입신고를 하지 않은 상태에서 임대인이 주택담보대출을 받는 등의 사례도 차단된다. 법무부는 11월 21일 국토교통부와 함께 전세사기 피해방지 대책의 후속조치로 '주택임대차보호법' 일부개정법률안 및 시행령 일부개정령안을 2023년 1월 2일까지 입법예고하고 주택임대차 표준계약서를 개정했다고 밝혔다.
전월세 계약하며 '선순위 임차인 확인권' 시행
우선 세입자는 전월세 계약할 때 자신이 선순위 임차인인지 확인하기 수월해졌다. 현행법상 임차인이 되려는 사람은 임대인의 동의를 받아 선순위보증금 등 임대차 정보를 요청할 수 있지만, 임대인이 거부하면 확인할 수 없었다. 이 때문에 세 들어 사는 건물이 경매에 넘어갈 경우 자신이 보증금을 얼마나 건질 수 있는지 알 수 없었다. 자신이 보증금 선순위인지를 알기 어렵기 때문이다. 개정안은 임차인이 임대인에게 정보제공에 관한 동의를 요구할 수 있다는 것을 문언에 밝히고, 임대인도 의무적으로 동의하도록 했다.
집주인 체납정보도 계약 체결 전에 확인할 수 있게 된다.
임대인이 계약 전 체납한 세금이 있는 경우 국가의 조세채권이 임차인의 보증금반환채권보다 우선하게 돼 보증금을 모두 못 돌려받는 사례가 많았다. 1월부터는 세입자가 계약 전 임대인의 다른 체납액이 없음을 증명하는 납세증명서를 보여달라고 요구할 수 있게 했다. 임대인이 이를 제시하지 않으려고 하는 경우 임차인이 직접 체납 여부를 확인할 수 있도록 동의함으로써 제시의무를 갈음할 수 있도록 했다.
다만 임대인이 납세증명서 제시를 거부할 수 있는 정당한 사유가 있는 경우에는 임차인의 요구를 거부할 수 있도록 했다.
정재민 법무부 법무심의관은 "사실상 임대차 계약을 체결할 진지한 의사가 없으면서 개인정보를 알기 위해 남용하는 경우를 방지하고자 했다"고 설명했다.
이 밖에도 소액임차인의 범위 및 최우선변제금을 상향 조정했다. 서울시의 경우 소액임차인 범위가 기존 1억5000만원 이하에서 1억6500만원으로, 최우선변제금은 5000만원 이하에서 5500만원 이하로 변경된다.
'몰래 담보대출' '관리비 갑질' 차단
집주인이 세입자 전입신고 직전에 담보대출을 받거나 근거 없이 관리비를 올려받는 갑질 관행도 사라질 것으로 보인다.
법무부는 계약 체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약을 신설했다.
현행법상 임차인의 대항력이 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날 발생한다는 점을 악용, 일부 임대인이 계약 직후부터 전입신고를 하는 날까지 다른 사람에게 돈을 빌려 저당권을 설정해주는 일이 있었다.
법무부는 개정된 표준계약서에 특약을 추가했다. 특약에는 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 조항과 이를 위반할 시 임차인에게 계약 해제·해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 점을 명시했다.
표준계약서엔 관리비 기재란도 추가돼 정확한 합의를 통해 관리비를 산정하도록 했다.
세입자가 전세금 인상을 거부하자 집주인이 관리비를 올려 받는 등 이른바 '전세 갑질' 논란을 원천 차단하기 위한 것이다. 법무부는 이와 함께 지난해 3월 제출한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 일부개정법률안에 대한 국회 논의를 지원할 방침이다.
출처
전입 다음날까지 집주인 담보대출 금지… 전세사기 막는다 [임대차 제도 손본다]