집은 샀는데 땅은 여전히 정부 것?… 대신 분양가는 '절반'
보통 건물을 지어 거래할 때는 건물뿐만 아니라 지어진 땅까지 함께 거래가 이루어진다. 건물에 대한 권리인 '지상권'과 땅에 대한 권리인 '대지권'을 가진 사람이 다르다면 추후 거래가 이뤄지거나 건물을 다시 지어야 할 때 소유자들의 이해관계가 다를 수 있고, 그렇게 되면 난감한 상황이 빚어질 수 있기 때문이다.
아파트나 집합상가 같이 한 건물을 호실별로 나눠 거래하는 경우는 각 호실의 면적별로 대지에 대한 권리를 대지지분으로 나눠서 대지권을 할당한다.
토지임대부 주택은 아파트의 대지권은 LH 등 공공이 갖고, 지상권만 입주자에게 분양하는 제도다. 통상 분양가는 이 대지지분의 가격이 포함되기 때문에 당연히 지상권만 분양한다면 가격이 낮아질 수밖에 없다. 일명 '반값 아파트'라고 불리는 분양가 인하 효과가 생기는 것이다. 다만 수분양자는 해당 땅을 빌려쓰는 것이기 때문에 이에 대한 임대료를 내야 한다.
땅 소유 못한다는 부담에 인기 ↓… 하지만 입지 좋으면 '로또 분양'
토지임대부 주택은 이미 몇 차례 공급된 적이 있다. 2007년 10월 경기 군포시 부곡지구를 시작으로 서울 서초·강남구 등 3곳에 토지임대부 주택이 공급된 바 있다.
하지만 다양한 문제가 제기되며 결국 이후 몇 년간 공급이 이뤄지지 않았는데, 토지임대부 주택이 실패했다는 평가를 받는 이유는 단지마다 각각 다르다.
군포의 경우 수요자의 흥미를 끌지 못하며 1순위에서 대거 미달됐었는데, 다른 수도권 신도시보다 규모가 작고 기반시설도 부족해 입지가 좋지 않다는 평가를 받았음에도 토지 임대료가 매달 40만원에 달해 부담이 크다는 평가가 많았다. 결국 92.4%가 미분양되는 결과를 낳았고, 해당 주택은 2009년 모두 일반분양 주택으로 전환됐다.
반면 서울 강남·서초에서 분양된 서초구 우면동 'LH서초5단지'와 강남구 자곡동 'LH강남브리즈힐' 토지임대부 주택은 정반대의 이유로 정책 효과를 살리지 못했다. 이 곳은 분양가가 당시 주변 시세의 4분의 1 수준인 2억원 초반대에 불과했고, 토지 임대료도 30만~40만원대로 저렴했다.
다만 이들 단지도 역시 초반에는 토지 소유권이 없고, 토지 임대료를 내야 한다는 사실이 단점으로 작용하며 큰 인기를 끌지 못했지만 입주 후 가격이 급등하며 수요가 급증했다. 땅과 관련된 단점만 제외하면 아파트 품질과 입지가 매우 좋아 '가성비 아파트'라는 평가가 나오기도 했다.
이는 결국 집값 급등으로 이어졌다. 전매제한 5년이 끝난 2018년에는 집값이 8억원대로 뛰었다. 업계에 따르면 최근에는 LH서초5단지는 59㎡(전용면적)가 10억2000만원, 84㎡가 12억5000만원에 거래됐고, LH강남브리즈힐 74㎡는 11억원, 84㎡는 13억3000만원에 손바뀜이 일어난 것으로 알려졌다. 분양가 대비 6배 넘게 가격이 뛴 것이다. 수분양자에게 수억원의 시세차익을 안겨준다는 '로또 분양' 논란이 일 수밖에 없다.
이러한 문제가 제기되면서 결국 토지임대부 주택은 2009년 만들어진 '토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법'이 2015년 폐지되면서 '실패한 정책'으로 평가받게 됐다. 시범사업으로 추진되던 부천 옥길지구는 미분양 장기화 우려로 사업이 아예 취소됐다.
재건축은 가능할까?… 시세차익 막기 위해 '환매 의무화' 도입
이러한 토지임대부 주택이 도입된다면 궁금증이 생기는 것 중 하나가 재건축이다. 공공이 땅을 갖고, 개인이 건물을 가진 상황을 어떻게 풀어낼 지가 애매해지기 때문이다.
이에 대해 현행 주택법에서는 주택의 소유자는 토지등소유자로 보고, 공공인 토지 소유자의 동의를 받아 재건축을 할 수 있도록 했다. 이 때 토지 소유자는 정당한 이유를 대지 못하면 이를 거부할 수 없도록 했다. 또 이후 재건축된 주택은 원칙적으로 토지임대부 분양주택 형태를 유지해야 한다. 다만 토지-주택 소유자가 서로 합의할 경우 일반 주택으로의 전환도 가능하도록 했다.
결국 정부가 원하는 방향으로 토지임대부 주택이 도입되기 위해서는 요지에 공급되면서도 과도한 시세차익을 막는 조치가 필요한 셈인데, 이를 위해 변 후보자가 토지임대부 주택의 도입을 주장하면서 주장해 온 것이 바로 '환매 의무화' 제도다. 토지임대부 주택 수분양자가 주택을 매각할 때 공공기관에 팔도록 하는 제도다.
아직 변 후보자가 장관이 되지 않은 상황이지만 벌써 관련 제도에 대한 채비는 빠르게 이뤄지고 있다. 지난 9일 국회에서 이러한 내용이 담긴 주택법 개정안을 통과됐다.
이 법이 시행되면 토지임대부 분양주택을 분양받은 이는 이를 양도하려 할 경우 LH에 매입을 신청해야 한다. 이후 LH는 특별한 사유가 없다면 해당 주택을 매입해야만 한다. 해당 내용은 내년 6월부터 시행될 예정으로, 시행 이후 최초로 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용된다.
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